A atividade do corretor de imóveis consiste na intermediação imobiliária, o que inclui a comercialização de imóveis, locação e demais atos relacionados à aquisição de imóveis.
O contrato de corretagem está previsto no art. 722, do CC, a saber:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Assim, a remuneração do corretor de imóveis está intimamente ligada ao resultado, ou seja, na conclusão do negócio, cuja remuneração é denominada “comissão”.
É considerado corretor de imóveis aquele que possui título de técnico em transações imobiliárias, ou seja, na prática, aquele que possui o CRECI, nos termos do art. 2º, da Lei n. 6.530/78.
Em sua atividade o corretor de imóveis deve agir com cautela, de forma a prestar todas as informações necessárias ao cliente, sob pena de não receber comissão, além de responder por perdas e danos, conforme assim preceitua o CC, em seu art. 723:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
A título de exemplo, se em uma intermediação o corretor ser negligente e não verificar tudo o que precisa ser averiguado e que seja de sua atribuição, pode ser responsabilizado, de acordo com o parágrafo único do art. 723:
[...]
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
A comissão do corretor, caso não tenha sido estipulada em contrato, poderá ser estabelecida de acordo com o art. 724, CC, podendo ser utilizada a tabela do CRECI como parâmetro.
Uma observação quanto à exclusividade do corretor. Caso tenha sido ajustada a corretagem por escrito com exclusividade (ou seja, há somente um corretor ou uma imobiliária responsável por encontrar um comprador para o imóvel), o corretor terá direito à comissão, mesmo que não tenha mediado o negócio, salvo se for comprovada sua inércia ou ociosidade.
Em outras palavras: na exclusividade o corretor recebe comissão simplesmente pelo fato de apresentar as partes ou indicá-las, não havendo a obrigação de participar do fechamento do negócio, tudo conforme art. 726, CC.
Ato contínuo, uma vez realizada a mediação pelo corretor e o negócio se realizar posteriormente, será devida a comissão pelo corretor, mesmo sendo dispensado pelo dono do negócio ou ter decorrido o prazo contratual, de acordo com o art. 727, CC.
A conclusão da mediação (corretagem) se dá em 3 etapas:
1ª etapa: aproximação das partes. Uma vez contratado os serviços de corretor, este inicia a oferta do imóvel por meio de anúncios, de forma a encontrar um comprador que adquira aquele imóvel. Assim, o corretor inicia a intermediação entre vendedor e comprador.
2ª etapa: desfecho do negócio. Se traduz na proposta e na aceitação. A proposta é composta de 3 elementos, a saber: o imóvel, o preço e o consentimento das partes. Com o aceite (assinatura da proposta), forma-se o vínculo jurídico, nos termos do art. 427, CC:
Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.
3ª etapa: a finalização do contrato. Ocorre com a assinatura da escritura pública ou do instrumento particular de compra e venda.
Após discorrer sobre as características principais da atividade de corretagem, volta-se ao título do presente artigo.
Já vimos que a atividade do corretor de imóveis é ligada ao resultado e por isso, o corretor corre o risco de não receber comissão, mesmo que tenha trabalhado, pois a comissão decorre da venda, conforme preceitua a primeira parte do art. 725, CC:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. (grifo nosso)
Assim, tem-se que com o fechamento do negócio ou na sua intermediação em outro negócio imobiliário é que o corretor faz jus à comissão.
Mesmo que a comissão esteja ligada ao resultado, ou seja, na assinatura da escritura pública ou do contrato, havendo a desistência das partes na conclusão do negócio, é devido ao corretor a comissão, pois a desistência se deu de forma imotivada, ou seja, as partes voltam atrás por arrependimento, sem qualquer motivo originado pelo corretor. Assim dispõe a 2ª parte do art. 725, CC:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. (grifo nosso)
Recentemente a 3ª Turma do STJ decidiu que o corretor tem direito à comissão se não tiver culpa na desistência do negócio pelas partes, conforme decisão abaixo:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO ATINGIDO. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO. COMISSÃO DEVIDA. 1. Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel. 2. Ação ajuizada em 05/05/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 24/08/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência imotivada quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel. 4. A remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02. 5. O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade. 6. Na espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento de promessa de compra e venda, tendo havido a atuação efetiva das corretoras para tanto. Deve-se reconhecer, portanto, que o resultado útil da mediação foi atingido. 7. O negócio foi posteriormente desfeito, sem qualquer contribuição das corretoras para a não consolidação do negócio, isto é, o arrependimento da contratante deu-se por fatores alheios à atividade das intermediadoras. Destarte, a comissão de corretagem é devida, na espécie. 10. Recurso especial conhecido e provido.
Portanto, o direito à comissão, como está ligado ao resultado, surge no fechamento do negócio, ou seja, na aceitação da proposta, cuja negociação irá se concretizar com a assinatura da escritura ou contrato de compromisso de compra e venda. Caso haja desistência das partes sem qualquer culpa do corretor, mesmo que não haja a assinatura da escritura ou contrato, também é devida a comissão.
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Grande abraço!
Fontes:
Direito Imobiliário – Teoria e Prática – Luiz Antonio Scavone Junior
Código Civil de 2002
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