Incorporador: saiba como o registro de incorporação pode impactar a sua atividade

O mercado imobiliário tem se mostrado muito aquecido. Diversos empreendimentos são lançados dia a dia, com o objetivo de atingir o público alvo para aquisição futura. Para o empresário que quer começar na área ou até mesmo aqueles que já estão na atividade, é importante considerar o registro da incorporação imobiliária, que certamente trará mais segurança jurídica e estabilidade para a operação da incorporadora, em especial nas situações de inadimplemento contratual por parte do comprador.

Sabe-se que a incorporação imobiliária, em palavras simples, é a criação jurídica de unidades autônomas, cujo registro, pela Lei brasileira, autoriza a venda de imóveis na planta. O incorporador, para formalizar o ato, deve depositar os documentos elencados pelo artigo 32 da Lei n. 4.591/64, o que geralmente ocorre após a expedição de alvará de construção pela municipalidade. Após o crivo do registrador e efetivado o ato na matrícula, o incorporador pode, formalmente, vender as unidades, eis que devidamente descritas na matrícula mãe, com sua individualização.

No Brasil, a Lei n. 4.591/64 rege a atividade de incorporação imobiliária, desde o seu início até a fase de finalização, que se dá com a averbação da construção e registro de instituição (artigo 44).

Como já dito, com a incorporação é possível vender os imóveis, ainda na planta, o que possibilita ao incorporador mais receita para aplicar na obra e permitir a sua finalização, conforme ajustado.

Não bastasse tudo isso, o registro de incorporação imobiliária protege o incorporador na medida em que precisa se valer das retenções legais, em especial aquelas previstas no artigo 67-A da Lei de Incorporações. Essas retenções ocorrem nas hipóteses de inadimplemento do promitente comprador e traz segurança ao incorporador, visto que na própria Lei já contêm os valores que deverão ser retidos nesses momentos.

Essa alteração veio da dita “Lei dos Distratos”, que possibilitou a elucidação das importâncias a que o incorporador teria direito caso houvesse rompimento contratual quando do não pagamento pelo promitente comprador. Antes dessa alteração, na maioria das vezes os casos chegavam ao judiciário e ficava ao crivo do juízo estipular a porcentagem devida.

Apenas para ilustrar, o artigo 67-A define que nas hipóteses de inadimplemento, caberá ao incorporador reter a totalidade da comissão de corretagem e 25% de multa, podendo chegar a 50% caso a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação.

Para finalizar, o incorporador só pode se beneficiar das referidas retenções caso a incorporação esteja registrada na matrícula do imóvel, caso contrário, na hipótese de rompimento ocasionado pelo promitente comprador, além de perder o benefício das retenções, poderá ter sérios prejuízos financeiros e inclusive criminais, isso porque aquilo que recebeu do comprador terá que devolver integralmente, além de sofrer sanções penais pela comercialização de imóveis sem o devido registro da incorporação.

Portanto, registrar a incorporação sempre será um bom negócio ao incorporador, acompanhado de um bom contrato de alienação das unidades, trazendo as disposições contratuais inerentes à atividade em observância às regras legais. Nesses casos, é fundamental estar cercado de profissionais especializados, com foco no preventivo/consultivo, como forma de mitigar conflitos futuros.