Afinal, as certidões fiscais e jurídicas do imóvel poderão ser dispensadas na corretagem?

A dúvida decorre de recente atualização legislativa, que tem trazido muitas dúvidas dos corretores de imóveis

Recentemente foi publicada a Lei 14.825/24 (20/03/2024), que modificou a Lei 13.097/15, com mais uma hipótese de garantia de eficácia das transações imobiliárias em que nas matrículas dos imóveis não haja qualquer registro/averbação decorrente de decisão judicial.

Para resumir a questão, as leis trazem à tona que os contratos imobiliários firmados serão considerados válidos em face de terceiro de boa-fé que comprou o imóvel, ainda que exista processo judicial envolvendo o imóvel. Essa boa-fé será considerada caso o credor da dívida não tenha diligenciado junto à matrícula do imóvel, ou seja, não tenha averbado/registrado restrição que eventualmente pudesse impedir a aquisição do imóvel por terceiro interessado.

Tenho recebido questionamentos dos profissionais da corretagem sobre o tema, pois tem sido levantada a hipótese de não ser mais necessário retirar as certidões dos vendedores para transferências imobiliárias.

Muitos entendimentos tem sido colocados à mesa. Alguns entendem que a lei é absoluta e que, por isso, deve ser aplicada à risca. Por outro lado, há profissionais com críticas à lei, visto que a legislação poderá “facilitar” a vida do devedor, podendo transferir imóveis mesmo havendo processo judicial envolvido e, consequentemente, dissolver seu patrimônio caso o credor não tome as providências necessárias.

A meu ver, a lei traz uma certa flexibilidade na análise das certidões, contudo, não é recomendável excluí-las das transações imobiliárias. Isso se deve ao fato de que o corretor deve cumprir com seu dever de informar as partes sobre tudo o que envolve a negociação. Ou seja, a lei traz hipóteses em que a venda não será considerada fraude, privilegiando o terceiro de boa-fé, mas não afasta a responsabilidade do corretor no dever de informar as partes.

Ainda que não tenha havido ato averbado/registrado na matrícula, eventual processo judicial envolvendo o imóvel, ou mesmo aqueles que nada tem a ver com o imóvel, mas pode comprometer a solvência patrimonial do vendedor, pode trazer reflexos nas transações imobiliárias, sobretudo ao comprador e ao corretor de imóveis responsável pela intermediação.

Por aqui sigo acompanhando o tema e observando os entendimentos dos tribunais. E você corretor, o que acha do assunto?