Para que estrangeiros, residentes ou não no País, adquiram imóveis no Brasil, sendo urbano ou rural, há algumas regras estabelecidas pela legislação. Tal regramento está ligado à proteção do Estado brasileiro, com o fim de assegurar sua soberania, que é um dos fundamentos do Brasil, nos termos previstos no artigo 1º, I, da Constituição Federal.
Os bens imóveis que possuem peculiaridades quanto à aquisição de imóvel por estrangeiro no Brasil são os localizados:
Em terras de marinha;
Em área rural;
Em faixa de fronteira.
A Constituição Federal, em seu artigo 20, dispõe sobre os bens da União Federal. Na prática, são bens de titularidade do Governo Federal e, por consequência, bens públicos.
Destaque-se que os terrenos de marinha são considerados bens públicos, por força do inciso VII do referido artigo 20. São considerados terrenos de marinha aqueles localizados em região costeira dentro da metragem de 33 metros a partir da linha preamar-médio de 1831.
A regra geral é que bens considerados de marinha não podem ser adquiridos por estrangeiros, com exceção de unidades autônomas (em condomínios), desde que situado em perímetro urbano e que as frações ideais, em conjunto, não ultrapassem 1/3 de sua área total.
Já em zona rural a lei traz limite de área quanto à aquisição. Sobre o assunto, a própria Constituição Federal prevê que lei tratará sobre regras específicas, conforme redação abaixo:
Art. 190. A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.
Alguns motivos que fazem nascer regras acerca de aquisição de imóveis rurais por estrangeiro no Brasil são os relacionados à política de imigração, especulação estrangeira, controle e abastecimento de alimentos e segurança nacional, dentre outros.
A Lei n. 5.709/71 é que regula a matéria e traz diversos regramentos sobre o assunto. De início, a própria lei define que a aquisição não poderá exceder 50 módulos de exploração indefinida, sendo livre a aquisição de até 3 módulos sem autorização ou licença de qualquer órgão, tudo disposto no artigo 3º, parágrafo primeiro.
Por fim, temos a figura da faixa de fronteira, prevista como bem da União, nos termos do inciso II e parágrafo 2º do artigo 20 da Constituição Federal, cuja redação segue:
Art. 20. São bens da União:
[...]
§ 2º A faixa de até cento e cinqüenta quilômetros de largura, ao longo das fronteiras terrestres, designada como faixa de fronteira, é considerada fundamental para defesa do território nacional, e sua ocupação e utilização serão reguladas em lei.
A lei que define o que é considerada faixa de fronteira é a de n. 6.634/79, nos termos do seu artigo 1º:
Art. 1º. - É considerada área indispensável à Segurança Nacional a faixa interna de 150 Km (cento e cinqüenta quilômetros) de largura, paralela à linha divisória terrestre do território nacional, que será designada como Faixa de Fronteira.
Sobre isso, dispõe os incisos V e VI do artigo 2º o seguinte:
Art. 2º. - Salvo com o assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional, será vedada, na Faixa de Fronteira, a prática dos atos referentes a:
V - transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel;
VI - participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica que seja titular de direito real sobre imóvel rural;
Pela leitura dos dispositivos acima, é vedado transacionar imóveis rurais por estrangeiro nesta localidade, assim como, é vedado ao estrangeiro participar, no âmbito societário, de pessoa jurídica titular de direito real sobre imóvel.
Importante frisar que tais atos só serão vedados pela lei nacional se não houver o consentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional. Na prática, quer dizer que, havendo a concordância deste órgão, os atos poderão ser realizados sem que isso implique em responsabilidades.
A própria lei traz hipótese em que os incisos V e VI não serão vedados, em seu parágrafo 4º do referido artigo, são elas: quando houver garantia fiduciária, em favor de pessoa jurídica nacional ou estrangeira, ou de pessoa jurídica nacional com pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras com maioria do capital e que residam ou tenham sede no exterior, assim como, o recebimento de imóvel rural em liquidação de transação com pessoa jurídica nacional ou estrangeira mediante realização de garantia real, dação em pagamento ou outras formas.
Esse texto teve o objetivo de expor sobre as peculiaridades na aquisição de imóvel por estrangeiro no Brasil. No próximo artigo sobre o tema virá a parte 2, que tratará especialmente sobre a documentação e questões práticas, a fim de viabilizar essa transação.
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Grande abraço!
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