Saiba agora os procedimentos acerca de cobrança de multa por desrespeito à convenção de condomínio
Sabemos que a convivência em condomínio por vezes não é muito fácil, visto que muitas pessoas, de gostos diferentes, podem morar em um edifício. Por isso, em razão de diferentes pessoas em um mesmo prédio, necessário se faz a convenção de condomínio, cujo objetivo é regular todas as normas pertinentes ao condomínio, para que a convivência e o direito de vizinhança sejam respeitados.
Na convenção de condomínio há vários temas que são abordados, a saber: o apontamento das unidades autônomas, descrição de áreas comuns, formas de eleição do síndico, deveres do síndico, regras a serem respeitadas pelos condôminos, convocação para assembleia, conselho consultivo, cobrança de multas, quórum para decisões e outros pontos que a convenção tratar. Dentre os assuntos que permeiam o direito condominial está a cobrança de multas por violação das regras previstas em convenção.
Para a cobrança de multa por infração das normas do condomínio (previstas em convenção) é necessária prévia notificação do condômino para que este possa apresentar defesa. Sem essa possibilidade de apresentar defesa o condômino perde a chance de provar que a multa é indevida. Mas claro, cabe a ele provar que a multa não é devida.
Não pode o síndico cobrar multa sem que tenha notificado o condômino, caso contrário, a multa é indevida, visto que a falta de defesa do condômino acarreta na violação ao direito constitucional da ampla defesa e contraditório. Essa defesa deve ser apresentada pelo condômino à assembleia condominial para deliberação, nos termos do art. 22, § 3º, da Lei 4.591/64. Uma vez que seja decidido pela imposição de multa e o condômino não pagar, o condomínio poderá acionar o juízo.
Aqui vale a ressalva de que a multa condominial originada por transgressão às regras da convenção, quando impugnada pelo condômino, deve ser cobrada separadamente da cota condominial, pois a multa ainda está em discussão, não podendo o condomínio, ou a administradora do condomínio, cobrar a cota condominial e a multa ao mesmo tempo, ou seja, no mesmo boleto.
Entretanto, caso o condômino não apresente impugnação pela multa recebida, pode o condomínio ou a administradora cobrar juntamente com a cota condominial.
No caso de unidade autônoma locada, ao inquilino não cabe pagar a multa condominial, salvo se constar essa obrigação no contrato de locação. Isso se deve ao fato de que o inquilino (locatário) não é considerado condômino e por essa razão, não tem a obrigação de pagar a multa. A multa é direcionada ao condômino, ou seja, ao proprietário que consta no registro imobiliário (locador).
Por fim, para que o condomínio cobre judicialmente a multa, necessário dois requisitos: prova da notificação do condômino acerca da multa e a rejeição (deliberação pela imposição da multa) da defesa apresentada pelo condômino.
Caso não tenha havido o cumprimento desses requisitos pelo condomínio, em âmbito judicial o condômino pode inclusive pedir indenização por danos morais, ante o incômodo tido durante a cobrança dita indevida.
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Grande abraço!
Amanda de Sousa
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