É muito comum a utilização de procuração em negociações imobiliárias, principalmente nos casos em que a presença das partes não for possível.
A procuração nada mais é do que o instrumento do mandato, ou seja, é por meio dela que alguém recebe poderes para atuar em nome daquele que outorgou a procuração.
A previsão legal da procuração como instrumento do mandato se encontra no art. 653 do Código Civil:
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Por isso, antes de negociar por meio de procuração, necessário tomar alguns cuidados:
1. Se a procuração é verdadeira e se atende aos requisitos do ato a ser celebrado: aqui a lei exige que a procuração tenha a mesma forma que o negócio a ser concretizado. Quer dizer que caso o negócio envolva venda de imóvel com lavratura de escritura, a procuração, assim como a escritura, necessariamente deve ser pública. Vale dizer que transferências envolvendo imóveis de valor até 30 salários mínimos não é necessária escritura, conforme preceitua o art. 108, do CC.
Ato contínuo, confirmando o que foi exposto acima:
Art. 657. A outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito.
2. Outra questão que deve ser observada é se a procuração já foi extinta: uma das causas de extinção da procuração é a morte daquele que outorgou a procuração. Nesse caso importante entrar em contato com quem outorgou a procuração para averiguar se está tudo de acordo.
Há outras formas pelas quais se extingue o mandato, conforme prevê o art. 682 do CC:
Art. 682. Cessa o mandato:
I - pela revogação ou pela renúncia;
II - pela morte ou interdição de uma das partes;
III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer;
IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.
Sobre a morte do outorgante (aquele que passa a procuração) há uma exceção à regra. Trata-se de procuração em causa própria, que não se extingue nem mesmo com a morte do outorgante.
Essa é uma procuração em que se dá poderes ao outorgado para receber direito ou bem do outorgante. Um exemplo disso é quando o adquirente não pretende fazer a escritura de imediato e utiliza dessa procuração para, a qualquer tempo, lavrar a escritura para si.
3. Por fim, se há conflito de interesses: ocorre quando o adquirente do imóvel sabia, à época da negociação, que o vendedor não concordava com a forma do negócio, mesmo que na procuração haja poderes expressos para concretizar a transferência. Verificando-se esse caso o negócio pode ser anulado no prazo decadencial de 6 meses, contados a partir do registro da escritura na matrícula do imóvel.
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Grande abraço!
Fonte: Direito Imobiliário - Teoria e Prática - Luiz Antônio Scavone Junior
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