Saiba mais sobre elas e seus efeitos sobre os imóveis
As cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade servem para proteger o patrimônio daquele que irá receber o imóvel. Podem ser instituídas através de doação ou testamento, ambos atos gratuitos em que o beneficiário não dispõe de nenhum valor para receber o imóvel.
Essas cláusulas são restritivas e afetam diretamente a propriedade e também o direito do proprietário. Para entender melhor, vamos a cada uma delas:
Inalienabilidade: impede a transferência do bem;
Impenhorabilidade: impede que o imóvel seja gravado de penhora, ou seja, não pode ser tomado por dívidas, nem dado o imóvel como garantia;
O Código de Processo Civil dispõe que é impenhorável os bens considerados inalienáveis, a saber:
Art. 833. São impenhoráveis:
I - os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução;
Aqui é importante destacar que a própria Lei trata de algumas situações em que a impenhorabilidade é afastada, como, por exemplo, é o caso do art. 3º da Lei 8.009/90:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
I – Revogado;
II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Incomunicabilidade: aplicável para impedir a comunicação do imóvel com o cônjuge/companheiro do beneficiado em que o regime de bens seja o da comunhão universal. Código Civil:
Art. 1.668. São excluídos da comunhão:
[...]
IV - as doações antenupciais feitas por um dos cônjuges ao outro com a cláusula de incomunicabilidade; (grifo nosso)
Continuando, elas podem ser instituídas as 3 juntas ou o doador/testador pode escolher somente uma ou duas delas. Não há obrigatoriedade de utilizar as 3. Entretanto, ao instituir somente a de inalienabilidade, a Lei dispõe da seguinte forma:
Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Na prática, quer dizer que havendo somente a cláusula de inalienabilidade expressa, também é considerado que o imóvel é impenhorável e incomunicável.
Tais cláusulas podem ser temporárias ou vitalícias, ou seja, até o fim da vida do beneficiário. Será temporária quando o doador ou testador decidir impor um tempo de duração ou condicionar sua duração até que o beneficiário “se forme em curso superior”, “se case”, ou “até completar 40 anos”, dentre outros motivos.
No entanto, para que o doador ou testador utilize dessas cláusulas é necessário se atentar aos requisitos legais. Olha só.
Para que essas cláusulas sejam gravadas sobre os bens da legítima (ou seja, metade do patrimônio que deve ser resguardada aos herdeiros necessários) é preciso que o doador ou testador apresente justa causa, ou seja, um motivo para impor essas restrições. Se não fizer isso, tais cláusulas não surtirão efeitos. É o que diz o Código Civil:
Art. 1.848. Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima.
Agora, se as cláusulas forem gravadas sobre a parte disponível (ou seja, a outra metade do patrimônio em que o doador/testador pode dispor livremente) não será necessário apresentar motivo para impor a restrição.
Agora, você deve estar imaginando que é impossível vender/comprar um imóvel desse, não é mesmo? Bom, a Lei traz algumas soluções para isso.
Caso o doador ainda seja vivo, poderá, com a concordância do donatário (aquele que recebeu o imóvel) firmar pedido ao cartório para requerer o cancelamento de tais cláusulas. Não tendo o doador cancelado ainda em vida tais cláusulas, apenas por autorização judicial. No caso do testador, apenas será possível por autorização judicial.
Contudo, o pedido judicial para cancelar essas cláusulas não é tão simples. Isso porque se considera muito o motivo pelo qual elas foram instituídas, principalmente com o intuito de proteção patrimonial.
A Lei dispõe que o beneficiário desse imóvel gravado com essas cláusulas poderá pedir ao juiz o cancelamento e demonstrar a real necessidade disso. Um dos motivos pode ser a falta de recursos para manter o imóvel, ou não ter condições de cumprir a função social do imóvel, dentre outros a depender da situação do caso concreto.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu sobre o tema:
DIREITO DAS SUCESSÕES. REVOGAÇÃO DE CLÁUSULAS DE INALIENABILIDADE, INCOMUNICABILIDADE E IMPENHORABILIDADE IMPOSTAS POR TESTAMENTO.
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DE NECESSIDADE FINANCEIRA. FLEXIBILIZAÇÃO DA VEDAÇÃO CONTIDA NO ART. 1.676 DO CC/16. POSSIBILIDADE.
1. Se a alienação do imóvel gravado permite uma melhor adequação do patrimônio à sua função social e possibilita ao herdeiro sua sobrevivência e bem-estar, a comercialização do bem vai ao encontro do propósito do testador, que era, em princípio, o de amparar adequadamente o beneficiário das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.
2. A vedação contida no art. 1.676 do CC/16 poderá ser amenizada sempre que for verificada a presença de situação excepcional de necessidade financeira, apta a recomendar a liberação das restrições instituídas pelo testador.
3. Recurso especial a que se nega provimento.
(REsp 1158679/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/04/2011, DJe 15/04/2011) (grifo nosso)
Pela decisão acima, pode-se verificar que foi considerada a situação financeira da beneficiária, que teria mais prejuízo caso as ditas cláusulas não fossem canceladas.
Dispõe o art. 1.848, § 2º, Código Civil:
§ 2 o Mediante autorização judicial e havendo justa causa, podem ser alienados os bens gravados, convertendo-se o produto em outros bens, que ficarão sub-rogados nos ônus dos primeiros.
No caso de o juiz autorizar o cancelamento, tal providência permite a alienação do imóvel, porém, o dinheiro recebido deverá ser sub-rogado em outros bens, de forma que as ditas cláusulas deverão acompanhar tais bens.
Ou seja, o dinheiro recebido deverá ser usado para adquirir outro imóvel e neste novo imóvel deverá constar as cláusulas, ou ainda, havendo o beneficiário outros bens, poderão estes serem gravados com as cláusulas, tudo para compensar a liberação feita no imóvel que deu origem às cláusulas restritivas.
Com isso, é importante dizer que nem sempre essas cláusulas serão impeditivas para a venda/compra de um imóvel. A Lei traz as soluções para o caso e não saber disso pode fazer você perder negócio.
Nessas horas é importante você contar com um (a) advogado (a) especialista de sua confiança, pois é o profissional ideal para lhe indicar os melhores procedimentos e dar as orientações específicas de acordo com o caso concreto.
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