Saiba agora o que é um contrato de gaveta e quais os riscos existentes em uma transação imobiliária ao adotar esse tipo de contrato
Imagine a seguinte situação: você mora há anos em um imóvel com sua família e de repente, precisa mudar de cidade. Com isso, decide vender seu imóvel para que com o dinheiro, compre outro na nova cidade. Porém, depois de tratar com o comprador sobre a transferência, descobre que seu imóvel foi adquirido por meio de contrato de gaveta, e por isso, não pode fazer a transferência no cartório, pois não consta como proprietário.
Problemão, não é mesmo? Mas afinal, o que é esse contrato de gaveta?
Pois bem. O contrato de gaveta nada mais é do que um contrato particular entabulado entre vendedor e comprador sobre determinado imóvel, sem interferência de instituição financeira ou cartório, que nem sempre possui as assinaturas das partes envolvidas devidamente reconhecidas.
Esse tipo de contrato não pode ser levado a registro, visto que o cartório de Registro de Imóveis só aceita escritura pública (art. 108, CC e art. 221, I, Lei 6.015/73) ou contrato particular celebrado com instituições financeiras (art. 221, II, Lei 6.015/73), a exemplo de contratos regidos pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação).
A compra e venda por meio de contrato de gaveta é muito arriscada, visto que aquele que compra "acha" que será proprietário do imóvel, mas sinto dizer: não é. Já falei sobre isso num post no Instagram (@adv.amandasousa) sobre a necessidade do registro do imóvel.
Continuando, muitos utilizam do contrato de gaveta para não arcar com os custos que demandam uma transferência imobiliária regular, como o ITBI (imposto cobrado na transferência), emolumentos da lavratura da escritura e seu registro, taxas e demais despesas decorrentes da transação. Mas sabemos também que o barato sai caro, pois optar por um contrato de gaveta pode trazer muitos prejuízos para os envolvidos.
Então, quais os riscos que o contrato de gaveta pode trazer?
1º: o comprador não se torna proprietário, pois o contrato não pode ser levado a registro e por isso, não consta no registro imobiliário. Assim, para terceiros, aquele que vendeu continua sendo proprietário. Passam anos e o comprador descobre que o vendedor faleceu e consequentemente, o imóvel deve passar por inventário.
2º: pode o vendedor, de má-fé, efetuar uma nova venda do imóvel para um terceiro, porém, por meio de escritura pública. Uma vez que esse terceiro levar a registro a escritura, passa a ser o novo proprietário do imóvel.
O contrato de gaveta possui alcance somente às partes envolvidas, pois não pode ser levado a registro como forma de transferir a propriedade. Entretanto, uma vez que o pagamento da compra foi feita de forma parcelada, pode ser levado a registro não para transferir a propriedade, mas sim, para fazer o registro da promessa de compra e venda. Sobre esse assunto, tratarei em outra publicação.
Por fim, importante você consultar seu advogado para lhe auxiliar nessa questão e sempre muito cuidado ao lidar com transferências imobiliárias.
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Grande abraço.
Amanda de Sousa - Advogada
OAB/SC 50.025
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