O risco jurídico que não aparece na planilha financeira de um empreendimento

É de costume que a viabilidade de um empreendimento previamente à sua concepção considere temas relacionados à aquisição de terreno, custo de obra, despesas operacionais, projeção de vendas, margem de lucro. Contudo, há algo que não se vê, ou não se dá a devida importância: os riscos jurídicos de uma estrutura complexa, que compreende fase inicial, de obras e pós-obra.

Desde o início, ou seja, na fase de aquisição do terreno, é fundamental que alguns cuidados sejam tomados, desde a forma de aquisição e tratativas junto ao terrenista, como também a forma de pagamento pelo terreno que seja menos custosa à incorporadora. 

Ademais, passada a fase de aquisição, surge a fase de confecção dos documentos de publicidade do futuro empreendimento, além dos requisitos legais para o registro de incorporação. Tudo isso envolve uma gama não só de instrumentos, como também apoio e suporte nas decisões a serem tomadas pelo incorporador, de forma que sejam respaldadas legalmente.

Não observar a conformidade entre o que é ofertado e o que é efetivamente produzido, seja não só sob o aspecto da obra física, mas principalmente documental, pode ensejar em prejuízos em detrimento do incorporador.

Aqui trago uma situação bastante prática, acerca dos compromissos particulares de compra e venda, que devem seguir as diretrizes legais, em especial aquelas previstas no artigo 35-A da Lei n. 4.591/64. Mais do que ter um contrato que atende a legislação, é ter uma operação que reflita ao que foi trazido no conteúdo do contrato. Seja o compromisso particular de compra e venda, seja os contratos firmados durante a fase de obra, posturas frente aos fornecedores e clientes, assim como órgãos públicos, tudo requer uma conformidade. 

O benefício disso? Ser uma incorporadora com boa reputação, vista no mercado como empresa confiável, atraindo clientes, fornecedores e investidores.

O impacto de um risco jurídico pode se dar de diversas formas. Um acordo junto ao cliente inadimplente que não foi formalizado, uma data de conclusão de obra constante no contrato que não corresponde à realidade calculada ou até mesmo uma informação não passada ou mal-informada pelo corretor de imóveis que não reflete o compromisso particular de compra e venda ou memorial descritivo com as especificações da obra. Essas questões do dia a dia podem gerar um custo até então não calculado pelo incorporador, aumentando atritos junto aos clientes e podendo, até mesmo, manchar a reputação da incorporadora.

Não só aquilo que acontece, como também aquilo que ainda não se materializou necessita de cuidados preventivos, pois o suporte consultivo deve ser enxergado não só por algo que foi resolvido, mas também por aquilo que foi evitado. E essa é uma análise que muda tudo.

Diante disso, a análise jurídica não é só sobre questões documentais e suas validações ou meras burocracias. Ela também pode contribuir como apoio às decisões da incorporadora, diminuindo passivos, impasses negociais e aumentando a solidez quanto ao nível de governança da empresa frente aos investidores e clientes.