Até então sabemos que a propriedade só se adquire mediante registro no cartório de Registro de Imóveis. Entretanto, não basta apenas ter a propriedade no papel, mas sim, dar função social ao imóvel, de acordo com sua destinação.
A Constituição Federal de 1988, em seu art. 5º, que trata dos Direitos Fundamentais, dispõe que é garantida a propriedade, mas que ela deverá atender a função social.
Mas o que é função social?
É um requisito que toda a propriedade deve atender, social e economicamente. Nas palavras de Scavone Junior:
[...] aquele que reside em imóvel residencial está atribuindo ao bem o seu destino e, nessa medida, está cumprindo a função social da propriedade. Da mesma forma, aquele que tem uma fazenda produtiva respeita a função social de sua propriedade. (SCAVONE JUNIOR, 2020, p. 13).
Ou seja, atribuir função social à propriedade significa que o imóvel está sendo explorado de acordo com sua destinação, nas mais variadas formas, tanto o urbano, quanto o rural.
A função social da propriedade guarda relação com políticas públicas de desenvolvimento urbano, de forma a proporcionar bem-estar da população. É isso que preceitua o art. 182, da Constituição Federal:
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes. (CRFB, 2020, WEB)
Para isso, foi elaborado o Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) para regulamentar a execução da política urbana no País. A Constituição Federal, em seu § 1º, do art. 182, define ainda que nas cidades com mais de 20 mil habitantes é obrigatória a elaboração de plano diretor, plano este que é instrumento básico da política de desenvolvimento w de expansão urbana.
Para os casos em que a propriedade não atende à sua função social, há certas punições, de forma a estimular a função social e inibir a inércia do proprietário, a saber:
1º: Parcelamento, edificação ou utilização compulsória do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado: a área objeto desses procedimentos deverá estar incluída no plano diretor e Lei municipal específica deverá determinar esses atos em relação à propriedade que não cumpre função social (art. 182, § 4º, I, CF; ART. 5º, EC);
2º: Alíquota de IPTU progressivo: caso o proprietário não atenda aos requisitos da função social, ou seja, caso não construa em seu imóvel urbano, o Município poderá aplicar alíquota progressiva sobre o IPTU do imóvel pelo prazo de 5 anos consecutivos, respeitada a alíquota máxima de 15%, até que o proprietário parcele, utilize ou edifique no imóvel (art. 182, § 4º, II, CF);
3º: Alíquota progressiva sobre o ITR: Às propriedades rurais também é aplicada alíquota progressiva, de forma a desestimular a manutenção de terras improdutivas (art. 153, VI, § 4º, I; art. 182, § 4º, II, ambos da CF);
4º: Perda do imóvel por abandono: Nessa situação o proprietário deixa de pagar impostos e não há qualquer posse sobre o imóvel, requisitos esses necessários para configurar o abandono. Disso, o imóvel é arrecadado como bem vago. Passados 3 anos sem que o proprietário tente tomar o imóvel ou que não haja qualquer posse por terceiros, o domínio passará ao Município (se urbano) ou para a União (se rural) (art. 1.276, §§ 1º e 2º, CC);
5º: Desapropriação com pagamento em títulos: Aqui se aplicará a desapropriação do imóvel, ou seja, a tomada do imóvel pelo ente público (Município ou União) caso o proprietário não edifique ou utilize o imóvel e decorrido os 5 anos de alíquota progressiva do imposto respectivo sem qualquer atitude do proprietário nesse sentido (art. 182, § 4º, III, CF; art. 8º, EC);
6º: Riscos de invasão: Nesse caso o imóvel/terreno baldio que não estiver ocupado, poderá sofrer invasões de terceiros. Passando-se anos esse terceiro poderá ter direito à usucapião do imóvel, motivada pela inércia do proprietário e pela função social dada pelo terceiro (posseiro) (arts. 1.204, 1.210 e 1.231, todos do CC).
Essas são algumas situações que a Lei prevê para estimular a função social da propriedade, que uma vez não atendida, acarreta prejuízos financeiros ao proprietário, inclusive na perda do imóvel.
Se você, por exemplo, mora em uma cidade e tem imóvel em outra, ou tem mais de 1 imóvel e consequentemente não consegue a devida atenção a eles, uma possibilidade existente é colocar seu imóvel para locação, ou fazer contrato de comodato, para que o inquilino ou o comodatário more no imóvel.
Assim, se evita possíveis invasões, o aumento do valor do IPTU ou ITR, o risco da tomada do imóvel pelo ente público, além de possibilitar a devida função social à propriedade.
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Grande abraço!
Amanda de Sousa
Fontes:
CRFB/1988
CC/2002
Le 10.257/2001 (Estatuto da Cidade)
Livro Direito Imobiliário – Luiz Antonio Scavone Junior - 2020
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