Hoje vou falar sobre esse assunto que pode gerar problemas tanto para o locador quanto para o inquilino: dívidas de consumo. Essas dívidas podem ocorrer na locação residencial e também na locação não residencial (comercial).
Aqui as dívidas de consumo se referem a contas de água, luz, telefone, dentre outros que vincule o CPF da pessoa, ou seja, é uma obrigação pessoal, não podendo o imóvel responder por isso.
Neste artigo vou falar sobre quem deve pagar (a depender da situação), se o imóvel fica prejudicado sem o fornecimento do serviço e como isso pode ser evitado. Vamos lá?
Primeiro é importante esclarecer que quem fornece os serviços de água, luz e telefone são concessionárias. Essas contas são vinculadas ao CPF da pessoa, e não ao imóvel, por isso se diz que a obrigação é pessoal.
Isso quer dizer que a responsabilidade pelo pagamento deve ser atribuída ao CPF que consta na conta, e não ao imóvel.
A Lei do Inquilinato (8.245/91) dispõe sobre quem deve pagar as despesas de consumo na relação locatícia, a saber:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
[...]
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
Ou seja, a obrigação é do inquilino pelo pagamento das despesas de consumo do imóvel alugado. Nada mais justo, visto que é ele quem faz uso direto do imóvel.
Por esse motivo é que, tendo novo inquilino no imóvel e havendo dívida originada por inquilino antigo, o imóvel não deve ser prejudicado pelo fornecimento do serviço. Na prática, a partir do momento que o novo inquilino pede para colocar as contas no seu CPF, a concessionária não pode negar, visto que a dívida está vinculada a CPF diverso.
Assim já foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), a saber:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO DECORRENTE DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE ÁGUA E ESGOTO. COBRANÇA PELO INADIMPLEMENTO DE DÍVIDA PRETÉRITA DE ANTIGO LOCATÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PESSOAL. ENTENDIMENTO DESTE SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA: AGRG NO ARESP 834.673/SC, REL. MIN. HUMBERTO MARTINS, DJE 8.3.2016; AGRG NO RESP 1.320.974/SP, REL. MIN. BENEDITO GONÇALVES, DJE 18.8.2014. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
1. Discute-se nos autos a responsabilidade pelo pagamento de dívida oriunda de consumo de antigo ocupante do imóvel. A Corte de origem concluiu que o inadimplemento foi, de fato, do anterior ocupante do imóvel, com contas apuradas à época de sua utilização, e não poderia ser exigido do atual proprietário o pagamento de tais valores, por se tratar de obrigação pessoal.
2. Constata-se que tal entendimento encontra-se em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior segundo a qual o inadimplemento pelo serviço de água, de anterior ocupante do imóvel, não pode ser cobrado do proprietário, por não ter dado causa, e ser débito de natureza pessoal. Súmula 83/STJ. Precedentes do STJ:AgRg no AREsp. 834.673/SC, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, DJe 8.3.2016; AgRg no REsp. 1.320.974/SP, Rel. Min. BENEDITO GONÇALVES, DJe 18.8.2014.
3. Agravo Regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp 829.901/SP, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 11/05/2016)
Outra coisa que é importante falar é que quando o novo inquilino for pedir a religação do serviço para o seu nome a concessionária não pode obrigá-lo a pagar a dívida existente. Em outras palavras, a religação do serviço não obriga o pagamento da dívida pelo novo inquilino. A própria Agência Nacional de Energia Elétrica - ANEEL já tratou disso através da Resolução n. 414/2010, vejamos:
Art. 128. Quando houver débitos decorrentes da prestação do serviço público de energia elétrica, a distribuidora pode condicionar à quitação dos referidos débitos:
[...]
§ 1o A distribuidora não pode condicionar os atendimentos previstos nos incisos I e II ao pagamento de débito não autorizado pelo consumidor ou de débito pendente em nome de terceiros, exceto quando ocorrerem, cumulativamente, as seguintes situações:
Não só o inquilino deve prestar atenção nisso como também o locador, que pode não exigir a transferência das contas de consumo para o nome do inquilino, podendo responder futuramente por dívida que não deu causa.
Por isso, alguns cuidados devem ser tomados pelo locador na hora de alugar seu imóvel, bem como pelo inquilino, que pode encontrar um imóvel com contas de consumo originadas por inquilino anterior. Aqui vamos uma por uma.
Bom, é de suma importância que a relação locatícia esteja amparada por um contrato bem redigido, pois o combinado não sai caro. O contrato conterá descrito todas as cláusulas pertinentes, com obrigações, direitos e deveres de cada uma das partes durante todo o período da locação.
No contrato é importante constar cláusula que obrigue o inquilino a transferir para o seu nome as contas de consumo já relatadas neste artigo. Ou, se ao menos não tiver esse tipo de cláusula obrigando a transferência, que faça constar a obrigação do inquilino de pagar as despesas de consumo.
Tendo uma dessas cláusulas o proprietário/locador evita prejuízos em seu nome. Assim, se o inquilino não transferir as contas para o seu nome, ou se não pagar as despesas de consumo, o locador poderá alegar desrespeito à locação, e requerer o despejo do inquilino pelo não cumprimento do contrato.
Caso o inquilino não pague as dívidas geradas por si mesmo e/ou não tenha transferido as contas para o seu nome, o locador corre o risco de ter o seu CPF negativado, por conta das dívidas geradas. Para resolver essa situação, o locador poderá pagar do próprio bolso, de forma a evitar que seu nome seja negativado, e após entrar na Justiça pedindo o reembolso do que gastou ao inquilino.
Aqui fica um recado: caso as contas de consumo não estejam em nome do inquilino, o locador deve se preocupar, pois em caso de inadimplemento, é ele quem vai responder por isso.
Já o novo inquilino que se depara com dívidas de consumo geradas por inquilino anterior não tem obrigação de pagá-las, nem mesmo quando for pedir a religação do serviço às concessionárias, pois como já foi dito, em se tratando de pessoas diferentes, não se pode exigir o pagamento de dívida anterior para que os serviços retornem.
Nesses casos é importante que tanto o locador, quanto o inquilino, conte com uma assessoria especializada na hora de se envolver com aluguel de imóvel, seja ele residencial ou não residencial. Por isso, não hesite em consultar um (a) advogado (a) especialista de sua confiança.
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