Todo imóvel tem o seu valor. A avaliação de um imóvel é necessária por N motivos e isso reflete em várias situações que fazem parte de uma transação imobiliária.
Provavelmente você já ouviu falar em valor venal e valor de mercado quando teve que lidar com o seu imóvel, principalmente na hora de vender ou comprar, certo?
Mas você sabe a diferença entre esses dois termos? E quando são utilizados? Essas
e outras questões você vai saber agora. É só me acompanhar!
Primeiro vamos ao valor venal. Também chamado de valor de venda, se refere ao valor do imóvel atribuído pelo Poder Público para o cálculo de impostos, tais como IPTU e ITBI.
Na prática, a Prefeitura atribui um valor ao imóvel de forma a possibilitar que ela cobre valores de IPTU todo ano com base num valor mínimo que entende ser adequado a determinado tipo de imóvel.
No CTN (Código Tributário Nacional) o IPTU é previsto a partir do art. 32 e em seu art. 33 prevê expressamente a base utilizada para o cálculo do dito imposto, a saber:
Art. 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.
Para se chegar no valor venal é levado em consideração alguns fatores, tais como a idade da construção, o seu acabamento, a área da construção e do terreno, a localização do imóvel, podendo haver outros a depender do município.
O ITBI, também exigido pela Prefeitura, é aquele imposto que é cobrado quando se transfere um imóvel, e calculado também com base no valor venal.
Da mesma forma, o CTN também prevê a sua base de cálculo com base no valor venal, vejamos:
Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
O valor venal serve como norte para os corretores de imóveis, visto que através do valor venal é estabelecido um valor mínimo para o imóvel. Ou seja, dificilmente o valor venal será maior se comparado com o valor de mercado. Mas o que é valor de mercado?
Diferente do valor venal, no valor de mercado é levado em consideração não só os fatores do valor venal, como também outros fatores para se chegar nele, como a localização da região em que o imóvel está inserido, os estabelecimentos da redondeza, especulação imobiliária, análise de oferta e demanda de determinada parte da cidade, dentre outros. Geralmente essa análise é feita pelo corretor de imóveis, visto ser o profissional habilitado para intermediar a comercialização de imóveis, além de avaliá-los.
Na prática, numa compra e venda esses valores nem sempre irão coincidir, podendo o valor de mercado ser maior que o valor venal. Com base nisso, as partes envolvidas até podem vender o imóvel pelo valor venal (geralmente menor), porém, na hora de transferir, é provável que o valor de mercado irá prevalecer.
Isso se justifica pelo fato de que os cartórios aqui em Santa Catarina, por exemplo, ao lidar com transações imobiliárias, como a compra e venda, utilizam do valor de mercado para o cálculo de emolumentos e FRJ. Para isso, caso seja verificada uma diferença muito grande entre o valor venal e o que o imóvel realmente vale (considerando o valor de mercado), os cartórios podem impugnar o valor apresentado.
Portanto, antes de você lidar com imóveis, seja na hora de comprar, vender ou alugar, é importante que saiba desses termos e a diferença de cada um, pois tudo vai refletir no seu bolso.
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Grande abraço!
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