A arrematação, nome que se dá à compra de imóvel em leilão, pode se dar de forma judicial ou extrajudicialmente.
Como se trata de um ato oneroso e que implica na transferência de propriedade, incide o ITBI – Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis, de competência municipal.
O arrematante, que é aquele que adquire o imóvel em leilão, deve se atentar ao valor considerado pelo Município para o cálculo do ITBI, haja vista que o Poder Público deve calcular o ITBI sobre o valor pago na arrematação, e não sobre o valor venal.
Importante definir aqui o que é o valor venal. Valor venal é o valor do imóvel estabelecido pelo Poder Público, avaliado por ele, para fins de cobrança de impostos. Geralmente o valor pago pelo imóvel em leilão é mais baixo comparado com o valor real do imóvel.
Na prática, isso significa que o Município poderia levar em consideração o valor venal, que pode ser mais alto que o valor do bem arrematado, tendo como consequência valor de imposto mais alto ao contribuinte.
O Tribunal de Santa Catarina tem decidido que em casos de arrematação, o ITBI deve ser calculado sobre o valor pago na arrematação, e não sobre o valor venal, proporcionando maior economia ao contribuinte, a saber:
REEXAME NECESSÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. TRIBUTÁRIO. ITBI. BEM ADQUIRIDO EM HASTA PÚBLICA. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. REMESSA DESPROVIDA. "Na hipótese de arrematação de imóvel em hasta pública o pagamento do imposto de transmissão (ITBI) deve pautar-se pelo efetivo valor dela (arrematação) e não pelo da avaliação. 'Até porque a arrematação corresponde à aquisição do bem vendido judicialmente. [...]' (STJ, REsp n. 863.893/PR, rel. Min. Francisco Falcão, j. 17.10.06)" (Apelação Cível n. 2012.027730-9, de Joaçaba, rel. Des. João Henrique Blasi, j. 19.6.2012) (TJSC, Reexame Necessário n. 0001062-05.2012.8.24.0069, de Sombrio, rel. Des. Sérgio Roberto Baasch Luz, Segunda Câmara de Direito Público, j. 26-04-2016).
TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO ENTRE VIVOS DE BENS IMÓVEIS - ITBI. BEM ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. INSURGÊNCIA QUANTO À BASE DE CÁLCULO DO TRIBUTO. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DA ARREMATAÇÃO E NÃO SOBRE O DA AVALIAÇÃO. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DO STJ E DESTA CORTE. "O ITBI tem como fato gerador a transmissão de bens imóveis, e a arrematação importa transmissão ao arrematante dos direitos do titular do domínio, equiparando-se à compra e venda. Assim, o cálculo para o imposto de transmissão há de ser feito pelo valor alcançado pelos bens na arrematação decorrente da concorrência pública, e não pelo valor da avaliação administrativa realizada pelo ente municipal com o escopo de majorar a base de cálculo do tributo, no inescondível afã de aumentar a arrecadação" (STJ, RN n. 2009.007734-5, de Imbituba, rel. Des. Carlos Adilson Silva, j. 17-4-2012). SUSCITADA A INVIABILIDADE DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO AO ARGUMENTO DE QUE O TRIBUTO RESTOU RECOLHIDO DE FORMA ESPONTÂNEA PELO CONTRIBUINTE. IRRELEVÂNCIA. APLICAÇÃO DO ART. 165, I, DO CTN, QUE PREVÊ QUE O SUJEITO PASSIVO TEM DIREITO À RESTITUIÇÃO TOTAL OU PARCIAL DO TRIBUTO NA HIPÓTESE "COBRANÇA OU PAGAMENTO ESPONTÂNEO DE TRIBUTO INDEVIDO OU MAIOR QUE O DEVIDO EM FACE DA LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA APLICÁVEL, OU DA NATUREZA OU CIRCUNSTÂNCIAS MATERIAIS DO FATO GERADOR EFETIVAMENTE OCORRIDO". O Código Tributário Nacional (art. 165) impõe que, na hipótese de recolhimento indevido, quer por erro do contribuinte, quer por erro do fisco, deverá o ente devolver o valor recolhido indevidamente. Até porque, entendimento contrário, implicaria reconhecer a viabilidade de o Município locupletar-se ilicitamente. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 2015.032479-3, de Criciúma, rel. Des. Francisco Oliveira Neto, Segunda Câmara de Direito Público, j. 17-11-2015).
TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. BASE DE CÁLCULO. IMÓVEL ADQUIRIDO EM HASTA PÚBLICA. VALOR DA ALIENAÇÃO. MANDADO DE SEGURANÇA. ORDEM CONCEDIDA. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA EM REEXAME NECESSÁRIO CONFIRMADA. A base de cálculo do imposto relativo à "transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição" (CR, art. 156, inc. II), "é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos" (CTN, art. 38). E "tendo em vista que a arrematação corresponde à aquisição do bem vendido judicialmente, é de se considerar como valor venal do imóvel aquele atingido em hasta pública. Este, portanto, é o que deve servir de base de cálculo do ITBI" (REsp n. 863.893, Min. Francisco Falcão; AgRgAgREsp n. 22.274, Min. Benedito Gonçalves; AgRgEDclAI n. 1.391.821, Min. Humberto Martins). (TJSC, Apelação Cível em Mandado de Segurança n. 2012.006132-8, de Curitibanos, rel. Des. Newton Trisotto, Primeira Câmara de Direito Público, j. 21-08-2012).
TRIBUTÁRIO - IMÓVEIS ADQUIRIDOS EM HASTA PÚBLICA - ITBI - RECOLHIMENTO COM BASE NO VALOR DA ARREMATAÇÃO E NÃO DA AVALIAÇÃO - RECURSO NÃO PROVIDO. No caso de arrematação de imóveis em hasta pública, o pagamento do imposto de transmissão sobre bens imóveis deve ser efetuado com base no valor da arrematação e não da avaliação. (TJSC, Apelação Cível em Mandado de Segurança n. 2005.012736-3, de Blumenau, rel. Des. Jaime Ramos, Segunda Câmara de Direito Público, j. 21-06-2005).
O STJ – Superior Tribunal de Justiça também considera o cálculo do ITBI sobre o valor pago na arrematação, sendo pacífico o entendimento, a saber:
TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. SÚMULAS 83 E 568/STJ. É firme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a arrematação corresponde à aquisição do bem alienado judicialmente, razão pela qual a base de cálculo do ITBI é o valor alcançado na hasta pública. Incidência das Súmulas 83 e 568 do STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 881.107/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/05/2016, DJe 12/05/2016)
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ITBI. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. AGRAVO NÃO PROVIDO. O recurso especial é destinado tão somente à uniformização da interpretação do direito federal, não sendo, assim, a via adequada para a análise de eventual ofensa às disposições da legislação local (Lei Municipal 11.154/91), haja vista o óbice contido na Súmula 280/STF, in verbis: "Por ofensa a direito local não cabe recurso extraordinário." 2. O acórdão a quo encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que nas hipóteses de alienação judicial do imóvel, seu valor venal corresponde ao valor pelo qual foi arrematado em hasta pública, inclusive para fins de cálculo do ITBI. Precedentes: AgRg no AREsp 630.603/PR, Rel. Ministro Sérgio kukina, Primeira Turma, DJe 13/3/2015; AgRg no AREsp 462.692/MG, Rel. Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe 23/9/2015; AgRg no AREsp 777.959/RS, Rel. Ministra Diva Malerbi (Desembargadora Convocada TRF 3ª Região), Segunda Turma, DJe 17/12/2015; AgRg no AREsp 348.597/MG, Rel. Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe 16/3/2015. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 818.785/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 03/05/2016, DJe 13/05/2016)
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ITBI. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO A DISPOSITIVO DE NORMA LOCAL. SÚMULA 280/STF. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO E NÃO DO VALOR VENAL. PRECEDENTES. 1. A pretensão recursal que implica interpretação de norma local é insuscetível de análise em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n. 280/STF. 2. A jurisprudência desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de que, nas hipóteses de alienação judicial do imóvel, seu valor venal corresponde ao valor pelo qual foi arrematado em hasta pública, inclusive para fins de cálculo do ITBI. Precedentes: AgRg no AREsp 630.603/PR, Rel. Ministro Sérgio kukina, Primeira Turma, DJe 13/3/2015; AgRg no AREsp 462.692/MG, Rel. Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe 23/9/2015; AgRg no AREsp 777.959/RS, Rel. Ministra Diva Malerbi (Desembargadora Convocada TRF 3ª Região), Segunda Turma, DJe 17/12/2015; AgRg no AREsp 348.597/MG, Rel. Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe 16/3/2015. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 828.671/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 15/03/2016, DJe 29/03/2016)
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. IMÓVEL ALIENADO JUDICIALMENTE. VALOR VENAL CORRESPONDENTE AO VALOR DA ARREMATAÇÃO. CRITÉRIO PARA CÁLCULO DO ITBI. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência deste STJ, nas hipóteses de alienação judicial do imóvel, seu valor venal corresponde ao valor pelo qual foi arrematado em hasta pública, inclusive para fins de cálculo do ITBI. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 777.959/RS, Rel. Ministra DIVA MALERBI (DESEMBARGADORA CONVOCADA TRF 3ª REGIÃO), SEGUNDA TURMA, julgado em 01/12/2015, DJe 17/12/2015)
Por fim, quando você arrematar imóvel em leilão, procure um (a) advogado (a) especialista em Direito Imobiliário antes de realizar o recolhimento do ITBI, de forma a verificar a base de cálculo utilizada. Tendo sido calculada sobre o valor venal atribuído pelo Município, é possível ajuizar ação para diminuir o valor do imposto, proporcionando maior economia ao contribuinte.
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Grande abraço!
Amanda de Sousa
Advogada – OAB/SC 50.025
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