De início, importante destacar que a hasta pública é uma das formas de expropriação previstas em lei, ou seja, se trata de alienação compulsória de bens gravados de penhora em processo judicial.
A hasta pública possui duas espécies: a praça e o leilão. A praça se aplica a bens imóveis penhorados, já o leilão nos bens qualificados como móveis. Apesar dessa definição, é comum que os imóveis adquiridos judicialmente sejam chamados de “imóvel de leilão”.
A forma de aquisição de bens em hasta pública é originária, ou seja, aquele que arremata o bem não tem qualquer vínculo jurídico com o antigo proprietário. Assim os débitos do imóvel anteriores à arrematação são quitados com o valor arrematado. Com isso, o imóvel é adquirido livre de ônus.
Entretanto, o arrematante deve-se atentar às obrigações propter rem, que são aquelas obrigações que decorrem da relação entre o devedor e a coisa, no caso, bem móvel ou imóvel. A exemplo, despesas condominiais em atraso, cuja obrigação é transmitida do antigo proprietário ao arrematante, pois tal obrigação é inerente ao imóvel, por força do art. 1.345, do CC:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Por isso, em se tratando desse tipo de obrigação, parte do valor da arrematação poderá ser reservada para quitar os débitos condominiais, se assim o arrematante requerer nos autos que deu origem à arrematação.
Outra questão que pode ocorrer é o imóvel arrematado ser objeto de dívida hipotecária. Caso haja a arrematação originada por dívida diversa daquela garantida pela hipoteca na matrícula, cabe ao credor hipotecário exercer a preferência nos autos.
Havendo dívida hipotecária, anticrética ou fiduciária, esses credores devem ser intimados da hasta pública e caso permaneçam inertes, seus direitos serão extintos com a arrematação.
Para os casos em que o imóvel esteja gravado de superfície ou enfiteuse também deverá haver a intimação dos proprietários para estes possam se opor ou não à hasta pública ou pagar a dívida para os direitos concernentes da superfície ou enfiteuse permaneçam intactos.
Em se tratando de promessa de compra e venda registrada na matrícula, há duas situações a serem observadas: 1ª - dívida do promitente vendedor: o comprador deverá ser intimado, nos termos do art. 674, do CPC; 2ª – dívida do promitente comprador: o proprietário deverá ser intimado para pagar a dívida ou “barrar” a hasta pública.
Ato contínuo, havendo débito fiscal do titular do imóvel, os créditos tributários recairão sobre o produto da arrematação, ou seja, o valor da arrematação é utilizado para quitar tais débitos, conforme art. 130, par. único do CTN:
Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
Caso o valor pago na arrematação não seja suficiente para quitar as dívidas, deve o antigo proprietário suportar o pagamento, conforme já foi decidido nos Tribunais.
Salienta-se que o par. único do art. 130 do CTN trata expressamente sobre a possibilidade de sub-rogação em caso de arrematação, não cabendo tal regra para os casos de adjudicação.
Ademais, havendo penhora distinta daquela que originou a arrematação, será necessária ação autônoma para cancelar essa penhora, ação essa em que o credor deverá arguir seu direito de preferência no valor arrematado para quitar a dívida.
Portanto, no momento em que se estiver comprando imóvel de leilão é essencial verificar a origem das dívidas, bem como as informações constantes no edital de praça.
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Grande abraço!
Fontes:
Direito Imobiliário - Teoria e Prática - Luiz Antonio Scavone Junior
Código Civil
Código Tributário Nacional
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